Οι έκτακτες συνθήκες,... ρίχνουν τα ενοίκια

Σε μια πολύ δύσκολη περίοδο, τα μισθώματα για επαγγελματική στέγη αποτελούν δυσβάστακτο βάρος για χιλιάδες πολίτες. Ο δικηγόρος Α. Λιανέρης γράφει  για το πότε και πώς μπορείτε να διεκδικήσετε μειώσεις

Το ύψος του μισθώματος στην επαγγελματική μίσθωση, καθορίζεται ελεύθερα, κατόπιν συμφωνίας ανάμεσα στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) και στον μισθωτή (ενοικιαστή).

Είναι δυνατόν όμως, κατά τη διάρκεια ισχύος της μίσθωσης, να επέλθουν μεταβολές των συνθηκών, σε σημείο που το ποσό του μισθώματος να μην ανταποκρίνεται πλέον στην πραγματικότητα και να πρέπει είτε να μειωθεί ή ακόμη και να αυξηθεί.
Τους τελευταίους μήνες, έχει παρατηρηθεί μια διαρκώς αυξανόμενη τάση των Δικαστηρίων της χώρας να διατάζουν την αναπροσαρμογή του μισθώματος (συνήθως προς τα κάτω), λαμβάνοντας υπόψη τη δυσχερή οικονομική συγκυρία.
Η δυνατότητα αυτή των Δικαστηρίων, εδράζεται στο άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι «Ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη», και στο άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης (π.χ. σύμβαση μισθώσεως), μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη (π.χ. το μίσθωμα), ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά τη κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει…».
Πότε μπορεί ο μισθωτής να ζητήσει μείωση
Δηλαδή, για να μπορέσει ο μισθωτής να ζητήσει από το Δικαστήριο να μειωθεί το ποσό που καταβάλει ως μίσθωμα, θα πρέπει να αποδείξει ότι υπάρχει έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών (π.χ. μεγάλη πτώση του τζίρου, σημαντική αύξηση της φορολογίας, υποβάθμιση της περιοχής που βρίσκεται το μισθωμένο ακίνητο λόγω αύξησης της εγκληματικότητας, κλείσιμο του δρόμου ή κατάληψη του πεζοδρομίου για μεγάλο χρονικό διάστημα για την εκτέλεση έργων κλπ), η οποία δεν μπορούσε να προβλεφθεί κατά το χρόνο κατάρτισης της μισθωτική σύμβασης.
Η μεταβολή των συνθηκών, θα πρέπει να έχει έντονο και διαρκή χαρακτήρα και να μην είναι απλώς παροδική (π.χ. εποχιακή διακύμανση του τζίρου, κλείσιμο του δρόμου για 5 μέρες για να γίνουν έργα) και άρα εξ αυτού του λόγου να έχει μειωθεί η εμπορική αξία του ακινήτου που μισθώνει αλλά και των γειτονικών ακινήτων.
Το Δικαστήριο έχει το δικαίωμα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο ύψος που το ίδιο κρίνει σωστό και δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει την πρόταση του μισθωτή.
Δηλαδή, μπορεί ο τελευταίος να ζητά να μειωθεί το μίσθωμα κατά 30% και το Δικαστήριο να διατάξει τη μείωση του μισθώματος κατά 20% και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Σε κάθε περίπτωση, καλό είναι να επιχειρείται πρώτα μια απόπειρα συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή με την κατάρτιση μιας νέας μισθωτικής σύμβασης και μόνο σε περίπτωση πλήρους αδυναμίας συνεννόησης, να προσφεύγει ο ενδιαφερόμενος στα Δικαστήρια.
Πιο δύσκολη η αναπροσαρμογή στα αστικά ακίνητα
Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, αν και δεν είναι πολύ συνηθισμένο, μπορεί να προσφύγει κάποιος στα Δικαστήρια ζητώντας την αναπροσαρμογή του μισθώματος ακόμη και της κατοικίας του.
Σε αυτή την περίπτωση όμως, οι προϋποθέσεις είναι διαφορετικές από ότι στις επαγγελματικές μισθώσεις, καθώς η εμπορική αξία των αστικών ακινήτων μεταβάλλεται πιο δύσκολα.
Παρ’ όλα αυτά γεγονότα όπως η έναρξη λειτουργίας στάσης μετρό σε κοντινή απόσταση ή η τοποθέτηση ρυπογόνου εγκατάστασης στην περιοχή που βρίσκεται η κατοικία, δύνανται να επηρεάσουν την εμπορική αξία των αστικών ακινήτων.

*Κείμενο: Ανδρέας Ε. Λιανέρης Δικηγόρος Αθηνών (lianeris@bml-law.gr)
news247